sábado, 14 de julio de 2018

La Responsabilidad del Presidente de la Comunidad

    1.-Como representante legal de la comunidad o a título personal.
2.- Contractual -la mayoría de las sentencias firmes vienen motivadas por extralimitarse en la ejecución de acuerdos- o extracontractual -cuando el daño o perjuicio no tiene su origen en una relación contractual sino en el incumplimiento de la ley-.
3.-Frente a copropietarios o frente a terceros.
4.-Civil y/o penal.
5.-Por las decisiones adoptadas u omisiones en el desempeño de su cargo o por accidentes ocurridos en la finca.

 Las situaciones de riesgo más frecuentes que pueden originar responsabilidades en el Presidente son la realización de obras, los ascensores, la contratación con proveedores en general, la firma del Acta de la Junta, y la certificación de deudas.
  Al ser uno de los órganos de gobierno, que ostenta la representación legal de la Comunidad, según el artículo 13.3 de la LPH, debe cumplir con los mandatos, actuar con diligencia y ejecutar los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios.
  La responsabilidad del Presidente de la comunidad puede exigirse por una actuación culpable o negligente en el ejercicio de sus funciones, que cause perjuicios a la propia comunidad o a los propietarios de la misma. Los daños y perjuicios serán acreditados por quien resulte perjudicado. En el supuesto de que el reclamante sea un copropietario, primero tendrá que solicitar una convocatoria de Junta Extraordinaria y tratar el asunto en la misma; si se toma el acuerdo de ejercer acciones, será la Comunidad quien exija responsabilidad al Presidente; si no existe tal acuerdo, cualquier propietario podrá iniciar la reclamación a título personal.
 Funciones relevantes como convocar las Juntas, ejercitar las acciones judiciales que se acuerden, exigir el pago a los propietarios deudores, visar los gastos y presupuestos y hacer cumplir los acuerdos de la Junta, llevan implícita responsabilidad exigible, esencialmente como representación legal.

EJECUCION DE LOS ACUERDOS DE LA JUNTA.- Los acuerdos adoptados por la Junta deberán ser ejecutados por el Presidente, como mandatario de la comunidad. Si al llevarlos a cabo se da lugar a un perjuicio a un tercero o a otro copropietario, la responsabilidad se restringe al ámbito interno de la comunidad de propietarios y será ésta la que tenga que responder, y posteriormente repetir contra el órgano de gobierno (Presidente) en el caso en que se acredite que se extralimitó en sus funciones y tratar el asunto en la misma; si se toma el acuerdo de ejercer acciones, será la Comunidad quien exija responsabilidad al Presidente; si no existe tal acuerdo, cualquier propietario podrá iniciar la reclamación a título personal.

 Funciones relevantes como convocar las Juntas, ejercitar las acciones judiciales que se acuerden, exigir el pago a los propietarios deudores, visar los gastos y presupuestos y hacer cumplir los acuerdos de la Junta, llevan implícita responsabilidad exigible, esencialmente como representación legal.
Responsabilidad del Presidente de la comunidad a título personal
En Cantabria se ha dictado una sentencia contra el nombramiento como Administrador de una comunidad de propietarios. Si la decisión sobre su nombramiento la tomó el Presidente, podría haber incurrido también en responsabilidad penal.
En general, si el Presidente no actúa con diligencia y su dejadez da lugar a un perjuicio a la Comunidad, estaríamos ante un claro hecho de responsabilidad exigible.
Un ejemplo de actuación sujeta a esta responsabilidad puede ser la contratación de un seguro para la Comunidad sin respetar el acuerdo de la Comunidad o por ausencia del mismo. También lo sería la resolución unilateral del contrato de mantenimiento de ascensores, sin acuerdo previo de la comunidad de propietarios. O la ocultación, al resto de copropietarios, de una cláusula de un contrato firmado con un proveedor, lesiva para los intereses comunes.

En Cantabria se ha dictado una sentencia contra el nombramiento como Administrador de una comunidad de propietarios, de una persona que no tenía la formación adecuada. Si la decisión sobre su nombramiento la tomó el Presidente, podría haber incurrido también en responsabilidad penal.
En general, si el Presidente no actúa con diligencia y su dejadez da lugar a un perjuicio a la Comunidad, estaríamos ante un claro hecho de responsabilidad exigible.
La representación se incardina mediante la figura del mandato de conformidad con el art.1709 del CC.y su responsabilidad contractual viene sujeta por el art.1101 del CC.
Por tanto, la figura del presidente no es baladi y esta sujeta en todos los casos a responsabilidad, por lo que se recomienda tener un seguro de RC, que tenga la cobertura de la responsabilidad civil del presidente. 

jmgs
Abogado-Economista